非税务居民怎样拿回在加拿大卖房成交时被律师扣掉的25%卖房款

Jane Yue, CPA

October 4, 2022

“岳会计，快请帮忙一下!” 微信朋友圈传来的信息留言叮咚提醒。

“我的朋友住在美国居民，疫情期间回中国了一直不方便旅行。昨天急需用钱，就在网上委托加拿大房产经纪将温哥华的房子卖了。 本来计划着可以快速收回资金，没想到加拿大过户律师却说要将卖房款的25%扣下来交税， 还说必须在卖房后十天之内找会计师申报税务， 这是怎么回事呢？ 加拿大税怎么这么高？您有办法退回来一些税款吗?”  

近十几年大量的资金涌入温哥华房地产市场，最近三年疫情期间由于通货膨胀的考虑， 许多加拿大本地人增加房产投资保值，而那些前几年已经囤积了温哥华地产的海外买家也借机抛售套利，回流现金。 

听微信里传来的声音十分着急，我的朋友很快就将她国内朋友老李拖入了微信小圈群聊。简短介绍后，老李说他二十年前移民加拿大拿到了加拿大国籍，在温哥华有一套住宅房。 2019年离开加拿大去美国定居，为了避免双重报税就申请了加拿大非税务居。今年因为急需现金，电话委托温哥华地产经纪将房子卖了300万。没想到处理买卖交割文件的律师将卖房价格的25%， 也就是75万扣了下来，通知他说这是加拿大税务规定，必须在他找会计师进行税务申报和清缴后才能退回给他。

”的确是这样。” 我告诉老李，”而且你还必须在卖房成交后十天之内向税务局进行申报，否则会有罚款。每晚一天罚款$25元，最多$2,500元。“ 

“我听律师说了。但是为什么我要申报啊？我是加拿大公民，不是明年4月份前才报今年的税吗?” 

“呵呵，你是加拿大公民没错，但是你在2019年申请办理了非税务居民，从税法上来说你已经不是居民了。作为非税务居民，有来源于加拿大的收入都必须先扣缴预提所得税，例如你卖房的收入、出租房屋收入都将按照毛收入的25%向税务局汇缴预提所得税。你的房子卖了300万， 过户律师的确是要扣下75万。”

老李问：“嗯怎么这么多税？ 我原来房子买的时候就花了250万， 总共才赚了50万， 竟然要交75万的税？有什么办法可以少交税吗？”

“是有方法的。 在房屋成交后十天之内我们会计师必须向税务局进行申报，不是按照卖房总价而是按照卖房增值部分的25%计算交税金额。以你的情况，就只需要交12.5万。 税务局在收到你的12.5万税款并且经过审核你没有其它欠税之后会发给你税务清缴证书(clear certificate)，在收到税务清缴证书的复印件后房产过户律师就能将扣留的75万退回给你了。通常这个过程需要4到6个月时间。另外你还可以进一步获得退税，但是要等到今年过完在明年报税季时才可以申请。 明天3、4月报税季你可以将你这次卖房的房产中介费等发给加拿大会计师， 请会计师进行非居民2021年个人所得税申报，将你在卖房过程中发生的费用计算进去，你还有可能从税务局获得更多的退税呢。”